Die wichtigsten Eckdaten hierfür lauten:
Wann wurde meine Immobilie gebaut?
Wie viel Grundstück und wie viel Wohnfläche besitze ich?
Wo liegt meine Immobilie und wie ist die Nachfrage in dieser Region und Nachbarschaft?
Wie ist die Infrastruktur rund um die Immobilie?
Wie gut ist meine Immobilie in Schuss? (Bausubstanz)
Wann wurde das letzte Mal saniert/renoviert/modernisiert?
Welche Heizart ist im Gebäude verbaut?
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
Ist die Bestandsaufnahme abgeschlossen, müssen die ermittelten Daten in einen konkreten Wert umgerechnet werden. Diesen errechnen wir Ihnen kompetent über insgesamt drei Verfahren: Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. So genannte Online-Einwertungen geben Ihnen nur einen groben Richtwert. Für einen Verkauf ist dieser allerdings oftmals unrealistisch, da auch die aktuelle Marktsituation den Wert beeinflusst.
Gerne werten wir kostenlos Ihre Immobilie für Sie ein!
Der Verkauf der Immobilie hängt von diversen Faktoren ab: Marktsituation, Lage des Objekts, Zustand des Objekts, aktuelle Finanzierungs-Zinsen etc. Grundsätzlich sollte beim Verkauf Ihrer Immobilie immer mehr Zeit eingeplant werden als nötig. Oftmals kann es auch schnell gehen, jedoch steht Zeitdruck beim Verkauf oft in Relation zum Verkaufspreis.
Um den Bestpreis zu erzielen, ist grundlegend einfach etwas Zeit nötig, damit wir Ihr Objekt auch perfekt präsentieren können. Vom zeitlichen Aspekt her sollten Sie oft drei bis sechs Monate einplanen. Bei schwierigeren Objekten (wie zu hoher Kaufpreis für die Lage und das Angebot) kann sich ein Verkauf auch länger
als ein halbes Jahr hinziehen. Ein realistischer
Kaufpreis ist demnach essenziell.
Sie erhalten als Eigentümer von uns eine Liste mit den benötigten Unterlagen. Ggf. werden wir einige der Dokumente für den Verkauf neu beantragen. Wir haben dennoch einmal die Wichtigsten für Sie aufgelistet:
- Ansichten und Schnitte vom Architekten
- Altlasten
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Anbau
- Bauanträge/-genehmigungen
- Bebauungsplan
- Baubeschreibung
- Baulasten
- Baugesuch
- Berechnung umbauter Raum (Kubatur)
- Energieausweis
- Grundrisse bemaßt (Baugesuch oder vom Gutachter)
- Grundbuch
- Grundsteuerbescheid
- Gebäudebrandversicherung
- Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Mietverträge
- Nebenkostenabrechnung (die letzten drei)
- Wirtschaftsplan
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre
- Verwaltervertrag
In Deutschland gibt es kein eigenes „Maklerprovisions-Gesetz“. Auch § 652 BGB reguliert dies nicht. Die Höhe der Provision orientiert sich an ortsüblichen Sätzen. Die Zahlung der Maklerprovision wird zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber vereinbart. Ihre Höhe schwankt je nach Bundesland und Gegend. Sie beträgt bei Immobilienverkäufen meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Eine betragsmäßige Regelung gibt es nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Bei der Vermietung von Wohnungen gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“. Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Die maximale Höhe der Maklergebühren ist für den Mieter klar begrenzt: Laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf sie nicht mehr als zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.
Jeder Eigentümer steht bei einem anstehenden Verkauf vor der Frage: „Immobilienmakler, Ja oder Nein?“
Viele Eigentümer werden diese Frage konsequent mit „Nein“ beantworten. Wir versichern Ihnen, dass dies ausschließlich damit zu tun hat, dass man schon einmal in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen mit Maklern hatte oder aber durch Freunde, Bekannte oder Arbeitskollegen schlechte Erfahrungen mitbekommen hat. Dies paart sich daraufhin mit dem Punkt: „Die Makler verdienen viel zu viel Geld“. Wir geben Ihnen Recht. Oftmals rühren solche Entscheidungen daher, dass Eigentümer oder Käufer zu viel Geld für praktisch keine Leistung bezahlt haben. Bei uns läuft dies anders. Wir bieten einen Rundum-Wohlfühlservice an. Sie werden jede Woche mindestens einmal über den aktuellen Stand informiert. Zudem bieten wir grundlegend mehr Service und setzen uns stärker für den Verkauf zum Bestpreis ein. Viele unserer Veräußerer sind erst im Nachgang aktive Kunden geworden, da diese beim Privatverkauf an Ihre Grenzen stießen „Besichtigungen planen, Unterlagen beantragen, habe ich alle gesetzlichen Grundlagen eingehalten? Kaufpreisverhandlungen mit potentiellen Käufern? Wo bekomme ich rechtlich gültige Grundrisse her?
Was muss auf Grundlage gesetzlicher Vorgaben in meiner Anzeige enthalten sein? Stimmt der Energieausweis? (denn dieser kann einen Verkauf rückwirkend ungültig machen) usw.
Stellen Sie sich einfach folgende Fragen: Möchten Sie den Verkauf der Immobilie wirklich dem Zufall überlassen und sämtliche Interessenten durch Ihr privates Anwesen spazieren lassen? Wenn Sie juristische Tätigkeiten erledigen müssen, erledigen Sie dies wirklich selbst oder gehen Sie zu einem Anwalt? Richtig! Sie gehen zu einem Anwalt. Dies empfiehlt sich auch bei einem Immobilienkauf/Verkauf.
Als letztes Beispiel möchten wir Ihnen die Rückmeldung einer unserer Kunden, nach einem erfolgreichen Verkauf, mit auf den Weg geben:
„Am Anfang dachte ich, was macht Ihr Makler schon, als ich allerdings sah, wie viel Aufwand dies ist und welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, wusste ich, es war die richtige Entscheidung.“
Vertrauen Sie den Besten! Vertrauen Sie auf VINTAGE HOMESTEAD!
Grundsätzlich kann jeder Immobilienmakler werden. Eine Beantragung des § 34c Absatz 1 Satz 1 -Immobilienmakler nach GewO ist oftmals kein Hexenwerk. Sie sollten sich jedoch fragen, ob Sie die notwendige Expertise bereits aufgebaut haben, denn Defizite im Fachbereich können dazu führen, dass Sie sich verantworten müssen.
Belegen Sie einen Grundkurs bei der IHK oder beginnen Sie nebenberuflich bei einem bereits existenten Immobilienbüro, wodurch Sie sich ein Netzwerk, als auch die notwendige Expertise aufbauen. Selbstverständlich können Sie auch eine Ausbildung als Immobilienberater/in absolvieren.
Melden Sie sich gerne bei uns, wir helfen Ihnen weiter.
- Personalausweis oder Reisepass (Kopie)
- Bescheinigung des Insolvenzgerichts
- Führungszeugnis der Belegart O (polizeiliches Führungszeugnis)
- Auszug aus der Schuldnerkartei des zuständigen Amtsgerichts
- Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihres Finanzamts
- Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihres Steueramts
- Auszug aus dem Gewerbezentralregister
1. Finanzierungsrahmen prüfen
Zu aller Erst sollten Sie sich vor einem Immobilienkauf immer über Ihren möglichen Finanzierungsrahmen informieren. Sprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater und lassen Sie sich eine Finanzierungssumme nennen, welche Sie abrufen können. Auch ist ein Eigenkapitalnachweis von Nöten, sofern Sie nicht zu 100% zzgl. Nebenkosten voll- finanzieren möchten. Wichtiger Hinweis: Eine Finanzierung während Sie sich noch in der Probezeit bei Ihrem Arbeitgeber befinden, ist in der Regel nicht möglich, sofern Ihnen Ihr Arbeitgeber, eine Übernahme nach der Probezeit nicht schon während dieser bescheinigt. Gerne ist Ihnen unser Finanzierungsberater bei Ihrem pers. Finanzierungsangebot behilflich und findet für Sie das passende Darlehen, zugeschnitten auf Ihre Lebenssituation.
2. Besichtigung
Sofern Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, bedarf es einem Besichtigungstermin. Fragen Sie den Makler oder Eigentümer aus, sodass Sie ein sicheres Gefühl haben! Achten Sie auf deren Reaktion. Denn sowohl Makler als auch Eigentümer sind verpflichtet Sie über mögliche Mängel oder anstehende Kosten zu informieren. Dies unterstreicht auch die Professionalität des Veräußerers/ Maklers. Sofern Sie unsicher sind oder einfach noch einmal das Objekt sehen möchten, bitten Sie um eine zweite Besichtigung. Dies empfiehlt sich in der Regel auch noch einmal kurz vor dem Notartermin.
3. Die Finanzierung fixieren
Passen alle Kriterien, inkl. die des Kaufpreises, bitten Sie den Makler/ Eigentümer nach den fortführenden Unterlagen zum Objekt, die Sie für Ihre Finanzierung benötigen. Wichtig ist hier insbesondere ein aktueller Grundbuchauszug als auch die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. (siehe FAQ Unterlagen Immobilienfinanzierung).
4. Vereinbarung eines Notartermins
Als Käufer haben Sie das Recht den Notar auszuwählen. Haben Sie noch keinerlei Erfahrung damit, bitten Sie den Makler um Rat. Oftmals hat dieser einen guten Notar zur Hand, mit dem dieser schon länger zusammenarbeitet. So gelangen Sie zum Teil auch schneller an einen Termin. Unsere Empfehlung für den Raum Stuttgart: https://notare-sgb.de/ Beauftragen Sie den Notar offiziell (in der Regel übernimmt dies der Makler für Sie) und lassen sich einen Kaufvertragsentwurf erstellen.
5. Darlehensvertrag unterzeichnen
Nachdem Sie die Zusage für eine verbindliche Finanzierungsbestätigung erhalten haben, unterzeichnen Sie den Darlehensvertrag. Wichtig ist auch hier, (sofern notwendig) dass Sie eine „Grundschuldbestellung“ von Ihrem finanzierenden Institut erhalten. Hinweis: Es gilt eine allgemeine Widerrufsfrist von zwei Wochen, deshalb sollte in diesem Zeitraum der Notartermin stattfinden.
6. Kaufvertrag unterschreiben
Jetzt kommt der Große Tag. Sie unterzeichnen beim Notartermin den verhandelten Kaufvertrag. Zudem wird die Grundschuldbestellung im Anschluss beurkundet. Ab diesem Zeitpunkt erledigt den Rest der Notar für Sie. Sie erhalten daraufhin, relativ schnell eine Rechnung vom Finanzamt über die jeweils gültige Grunderwerbssteuer (BaWü 5% d. Kaufpreises).
7. Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten
In dem verhandelten Kaufvertrag steht unter anderem das Zahlungsziel für den Übertrag der verhandelten Summe. Dies kann auch gut und gerne in zwei „Tranchen“ passieren. Beispielsweise 50% nach Notartermin und 50% nach Objektübergabe.
Sie erhalten kurz nach dem Notartermin eine Meldung vom Grundbuchamt über eine „Erwerbsvormerkung“. Ab diesem Zeitpunkt ist das Grundbuch für Sie gesperrt und der Notar stellt eine Fälligkeitsmitteilung an Sie aus, welche Sie als Erwerber an Ihre Bank übermitteln. Nun wird der Kaufpreis abhängig vom Vertrag, bezahlt. Wichtig: Vor dem deutschen Recht, sind Sie erst Eigentümer, sobald Sie im Grundbuch fest eingetragen sind! Nutzen und Lasten gehen jedoch sofort nach Übergabe der Immobilie an Sie über.
8. Schlüsselübergabe
Bei der Schlüsselübergabe, schauen Sie sich noch einmal das Objekt an. Ist noch alles so wie es vereinbart war? Sollten Mängel auftreten, die zuvor nicht ersichtlich sind oder während dem Auszug des Veräußerers passiert sein, halten Sie dies in einem Protokoll fest und stimmen sich über das Protokoll ab, was bis wann erledigt ist oder wer dafür aufkommt! Zudem müssen Sie zwingend die Zählerstände festhalten, um diese der Hausverwaltung oder dem Versorger zu melden.
Sie haben weitere Fragen zum Ablauf des Erwerbs? Rufen Sie uns gerne an. Wir haben immer ein offenes Ohr für Sie.
Tel.: 07031-3048012
Grundsätzlich sollten Kosten von ca. 7-11% einkalkuliert werden.
Die Höhe der Kosten variieren zudem von Bundesland zu Bundesland und ist außerdem vom geschuldeten Kaufpreis abhängig.
In BaWü. teilen sich die Kosten wie folgt auf:
Notarkosten: 1,5 %
Grunderwerbsteuer: 5%
Grundbuchkosten: 0,5 %
Maklerprovision (bei uns): 3,57 % inkl. Mwst.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.
Grundsätzlich sind Sie als Erwerber verpflichtet den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen.
Jedoch gibt es hier eine Lücke für die Erwerber. Da Sie eine Wohnung nicht immer als Kapitalanlage kaufen, besteht die Möglichkeit einer „Kündigung wegen Eigenbedarf“.
Es empfiehlt sich bereits während dem Kaufprozess, den Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann zudem erst erfolgen, wenn Sie als neuer Eigentümer fest im Grundbuch eingetragen sind!
Eine Erwerbsvormerkung ist hier haltlos! Zudem muss die Kündigung gut begründet sein, denn im Falle einer Klage des Mieters, prüft das Gericht hier sehr genau. Bieten Sie dem Mieter an, Ihn bei der Suche nach einer Wohnung zu unterstützen. Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest! Sofern Sie sich gut mit dem Mieter stellen und verstehen, besteht in der Regel kein Grund zur Sorge!
- Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate
- Kündigungsfrist bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
- Kündigungsfrist bei einer Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate
- Die letzten drei Lohn-/Gehaltsabrechnungen (Rentenbescheide bei Renten)
- Jahresabrechnung vom letzten Steuerjahr
- Aktuelle Renteninformationen
- Letzter Lohnsteuerbescheid
- Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
- Ggf. vorhandene Lebens- oder Arbeitslosen-/ Arbeitsunfähigkeitsversicherungen
- Nachweis über vorhandene Darlehnsverträge mit Restlaufzeit und Summe
- Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen
- Kaufvertrag und Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als drei Monate)
- Bauplan/ Grundrissplan (bemaßt)
- Bebauungsplan
- Bruttogrundflächenberechnung
- Wohn-/ Nutzflächenberechnung
- Berechnung umbauter Raum (Kubatur)
- Lage-/ Katasterplan
- Baubeschreibung
- Baugesuch
- Teilungserklärung
- Nebenkostenabrechnung (die letzten drei)
- Gebäudebrandversicherung
- Wirtschaftsplan
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Exposé
- Fotos des Objekts
- Kopie der Gebäudeversicherung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Grundsteuerbescheid
- Energieausweis
Grundsätzlich besteht wie bei Angestellten auch, die Möglichkeit ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie abzuschließen. Jedoch ist die Grundvoraussetzung bei Selbstständigen, dass Ihr Unternehmen seit mind. drei Jahren besteht und gute Bilanzen aufweist.
Zudem sind bei der Finanzierung, zusätzliche Dokumente notwendig:
- Bilanz – und Gewinnermittlung
- Betriebswirtschaftliche Auswertung der letzten drei Jahre
- Gesellschaftervertrag inkl. Gesellschafterliste und Verteilung
- Notariell beglaubigte Firmierung
- Auszug aus dem Handelsregister
- Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht
Der Verkehrswert wird anhand bestimmter Faktoren, unabhängig der Marktsituation und des potentiellen Kaufinteresses bestimmt. Dies erfolgt über ein Sachverständigengutachten nach DIN EN/ISO IEC 17024. Hierbei wird der Verkehrswert über das sogenannte Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren bestimmt. Dies ist unter anderem auch das Verfahren, sofern eine Immobilie zwangsversteigert wird.
Der Angebotspreis sollte sich zudem im Rahmen des Verkehrswertes bewegen, da in den meisten Fällen, die Banken eine überteuerte Immobilie nicht mehr finanzieren. Natürlich ist der Angebotspreis in der Regel immer deutlich höher, es sollte jedoch im Rahmen des Möglichen bleiben. Oftmals spielt auch die Nachfrage am Markt, aber auch die aktuelle Zinsentwicklung eine sehr starke Rolle.
Grundsätzlich empfehlen wir niemanden mit einem Käufer zum Notar zu gehen, sofern die „entgeltlichen“ Themen nicht sicher sind. Sollten Sie privat verkaufen, lassen Sie sich immer direkt von der Bank des Käufers eine „Verbindliche Finanzierungsbestätigung“ aushändigen. Dies ist die Bestätigung, nach Einreichung aller Unterlagen vom Käufer und die der zu veräußernden Immobilie, dass die Bank auch wirklich den Kaufpreis übermittelt, nachdem die Fälligkeitsmitteilung vom Notar ausgestellt wurde.
Einen „Bar-Kaufpreis“ auf dem Konto sollte grundsätzlich immer von der Bank des Käufers über einen bestätigten Kontoauszug erfolgen.
Wir sichern Ihren Kauf/Verkauf immer ab, bevor böse Überraschungen auftauchen, denn eine Rückabwicklung ist nicht nur nervenraubend sondern auch sehr teuer.
Überlassen Sie dies lieber uns als Profis und lehnen Sie sich entspannt zurück.
